本项目信托资金用于向无锡世茂房地产开发建设有限公司发放信托贷款，相关资金用于无锡世茂名下的世茂无锡火车站北项目的开发建设。

第一还款来源：无锡世茂房地产开发建设有限公司经营收入；

第二还款来源：上海世茂建设有限公司（AAA）经营收入；

第三还款来源：处置昆山世茂蝶湖湾开发建设抵押的商铺和住宅现房收入。

1.连带担保：上海世茂建设有限公司（AAA）提供不可撤销的无限连带责任保证担保；

2.商铺和住宅现房抵押：昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司以其名下的商铺和住宅现房为无锡世茂房地产开发建设有限公司提供抵押担保，世联预估8.08亿元，抵押率为49.5%。

交易结构

融资方-无锡世茂房地产开发建设有限公司

1.基本情况

    无锡世茂房地产开发建设有限公司成立于2009年11月，注册资本9亿元，世茂集团持股比例为 50%，其中世茂建设持股49.43%，苏州世茂置业持股0.57%。项目实际由世茂集团操盘。经营范围：房地产开发经营(凭有效资质证书经营)；物业管理(凭有效资质证书经营)；停车场管理服务；自有房屋租赁。

2.股权结构

3.财务数据

    截至2019年3月末，公司总资产107.78亿元，公司总负债107.72亿元，净资产638.9万元。截至2018年末，公司营业收入为347.39万元。

担保方-上海世茂建设有限公司（AAA）

1.基本情况

    上海世茂建设有限公司成立于2001年3月，注册资本5.4亿元，世茂是全国最大的综合性房地产开发企业之一，2017年世茂房地产销售额首次突破千亿元大关，至1007.7亿元，位列行业第16位；2018年，世茂房地产实现1761.2亿的销售额，位于行业第11位。公司的实际控制人为香港上市公司世茂房地产控股有限公司，实际控制人为许荣茂。

    根据联合信用评级有限公司2018年8月23日出具的评级报告，联合评级给予世茂建设主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定。

2.股权结构

3.财务数据

    截至2018年末，公司总资产1857.1亿元，公司总负债1297.6亿元，净资产559.51亿元。截至2018年末，公司营业收入为555.25亿元，利润总额131.08亿元，净利润为99.33亿元。

抵押物介绍

1.抵押人

    昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司成立于2003年11月，注册资本41241万元，经营范围：从事世茂蝶湖湾花园土地（地址为开发区长江路西侧、312国道北侧、高速公路南侧，地号为1000361149和1000361150）的房地产的开发、经营管理、销售、出租。（国家禁止和限制的项目除外）物业管理。

2.抵押物情况

    世茂蝶湖湾项目由世茂蝶湖湾开发建设有限公司于2013年建成，总占地1076.74亩（717,821平方米），总建筑面积1,140,798.34平方米，其中普通住宅816,129.92平方米，非普通住宅103,284.42平方米，商铺85,059.10平方米；共建有商住楼14 幢（其中别墅91幢、花园洋房13幢、高层18幢、超高层1幢、会所2幢、小学1幢）。该项目位于昆山市城南片区，项目距离昆山汽车客运总站仅862米，距离昆山南站直线距离1.7公里，距离昆山市政府5.2公里，项目周边交通便捷，配套齐全。目前世茂蝶湖湾住宅整体入住率在80%左右，商业目前处于在经营状态，出租状态良好，整体出租率在70%左右。

    本次抵押物为世茂蝶湖湾项目一期、二期465套商业以及4套住宅，均已建成，但尚未办理产证，共计69,870.26平方米，其中商业68,594.78平方米，住宅1275.48平方米，抵押物预估价值为80800万元。

项目介绍

1.项目名称：世茂无锡火车站北项目

2.项目区位：项目位于无锡市梁溪区的的中部，紧邻无锡火车站北广场商圈，处于无锡火车站直线距离1公里范围内。

3.建设内容及规划：

4.项目总投资：项目预计总投88.68亿元，其中自有资金31.78亿元，自有资金投入比例为35.83%，尚存资金缺口12.03亿元。

5.项目经济效益：本项目货值合计95.29亿元。不计车库利润合计24880万元，利润率6.94%。

6.项目建设规划：

区域介绍-无锡市

    无锡市为江苏省地级市，位于江苏省东南部，地处长江三角洲平原。无锡是国家历史文化名城，自古就是鱼米之乡，素有布码头、钱码头、窑码头、丝都、米市之称，被誉为“太湖明珠”。无锡是中国民族工业和乡镇工业的摇篮，是苏南模式的发祥地。2017年11月，确认继续保留无锡全国文明城市荣誉称号。2018年12月，被评为2018中国大陆最佳地级城市第3名，2018中国创新力最强的30个城市之一，2018中国最佳旅游目的地城市第17名。2018年无锡市共实现GDP11438.62亿元，比2017年增长7.4%，位列江苏省13个地市中第3位，人均GDP达到17.43万元。