资金用于广州城市广场项目建设（满足“432”）和京粤项目（佛山黄岐项目）公司股权并购。

第一还款来源：佛山黄岐项目销售回款（黄岐项目信托期限内预计可实现12.1亿元销售收入）。

第二还款来源：广州城市广场项目销售回款（佳兆业城市广场剩余货值约6亿）。

第三还款来源：佳兆业集团资金统筹调配（佳兆业集团2017年销售收入超过450亿）。

1.土地抵押

    京粤项目土地抵押（临近广州地铁5号线滘口站)，土地评估价值8.6亿，对应抵押率约为58%。

2.控制项目公司股权

    华融信托旗下——嘉盈佳基金100%控股项目公司，派驻现场监管人员，共管项目证照印鉴。

3.连带担保

    佳兆业（深圳）集团有限公司连带责任担保（房地产30强，2017年实现合同销售金额460亿）。

4.跟进开发

    华融信托对项目的开发时点进度作出考核要求，如未达到计划，华融信托有权要求佳兆业提前偿还信托贷款或信托贷款利率提高30%。

一、交易结构

二、交易对手-广州市兆昌房地产开发有限公司

    1.基本情况

    广州市兆昌房地产开发有限公司成立于2013年6月，注册资本3000万，是其母公司广州裕瑞房地产开发有限公司在广州设立的“广州城市广场项目”的项目公司，其最终母公司为佳兆业集团（深圳）有限公司，具有一级房地产开发资质）。
 

三、共同还款义务人-佛山市京粤投资有限公司

    佛山市京粤投资有限公司成立于1990年7月，注册资本150万，公司目前有两个股东分别为广州市御翔房地产开发有限公司和陈振强。其中广州御翔为佳兆业集团子公司，持有京粤公司51%股权；陈振强为京粤公司原股东，目前持有京粤公司49%股权。佳兆业于2017年2月与陈振强就收购京粤公司100%股权事项达成一致，股权转让款共3.8亿元，佳兆业目前已经支付股权收购款2.4亿元，因此京粤公司51%股权已过户给广州御翔，本次信托计划融资其中1.4亿用于收购剩余49%股权，2.45亿元用于支付调整目标地块容积率所需缴纳的增容费用。

四、担保方-佳兆业集团

    1.基本情况

    佳兆业控股集团（HK:1638)成立于1999年，2017年房地产百强排名39位，资产规模近2000亿元，实现合同销售金额460亿。由自然人郭英成创立，目前，郭英成为首的郭氏家族信托为佳兆业集团的最大股东；第二大股东为生命人寿集团。佳兆业集团主营房地产开发经营，业务领域涉及地产开发、城市更新、商业营运、酒店管理和物业管理服务，产品覆盖住宅物业、别墅、写字楼、服务式公寓、综合商业大楼及大型城市综合体，是一家多元化、综合化、全国化的集团公司。

    2.财务数据

    截止到2016年12月底，佳兆业集团控股有限公司总资产为1658.22亿，净资产近231亿，2016年实现营业收入177.72亿，公司经营状况良好，规模快速扩大，盈利能力显著增强。

五、项目概况

1.项目定位

    客群定位：南海黄岐地缘客+广州投资客

    市场定位：精品公寓

    产品定位：参考周边在售楼盘价格。逸林公馆精装修平层价格1.75万-1.9万/㎡，综合考虑佳兆业产品打造能力及市场变化，项目按照2019年1季度推出，精装修开盘价格21000元/㎡（含2,500元/㎡精装），去化周期4个季度。 

2.区域位置

3.控规指标

4.资金投入和项目去化

六、抵押物 

1.区域位置

2.周边配套

3.控规指标

4.区域成交状况

5.销售预测