光大信托向中山市碧翠房地产开发有限公司发放信托贷款，并最终用于中山锦绣东方项目的后续开发建设。

第一还款来源：项目公司的住宅进行销售，预计未来两年可实现销售收入超过10亿元；

第二还款来源：担保方的经营性现金流，担保方广物地产集团在广东、海口等地近两年陆续有项目进行销售，可回笼现金流；

第三还款来源：抵押物的处置，抵押物为区域位置较好的物业资产，已通过中国银行等机构办理经营性物业贷款，后续也可通过ABS融资置换低成本资金贷款。

1.房产抵押

  由佛山市南海广百地产开发有限公司（以下简称“佛山广百”）将其持有佛山市南海区里水镇里广路2号山海汇花园24套房地产提供抵押。我公司作为第一顺位抵押权人。

2.连带担保

  由广东广物房地产（集团）有限公司为中山碧翠的履约义务提供连带责任保证担保。

一、交易结构

二、融资方—中山市碧翠房地产开发有限公司

   1.基本情况

   中山市碧翠房地产开发有限公司成立于1993年9月，注册资本5000万元，公司于2015年7月22日取得房地产开发二级资质。经营范围为房地产开发，物业管理，发地产信息咨询，室内水电安装工程，园林设计，企业形象策划，销售，金属材料，建筑材料。

   2.股权结构

三、担保方—广东广物房地产（集团）有限公司

   1.基本情况

   广东广物房地产（集团）有限公司成立于2007年11月22日，注册资本11000万元，经营范围为房地产开发及销售，房地产信息咨询，物业管理，房地产中介服务。

   2.财务状况

   截止2016年底，公司总资产208.48亿元，净资产54.50亿元。广东省人民政府为第一绝对控股股东，广东省2016年GDP总值为79512.05亿元。

四、项目介绍—中山锦绣东方项目

1.项目区位

  项目位于中山市南头镇和黄圃镇交互处，南头镇是中山市最北部镇区，一河之隔就是广州番禺和顺德，南头地处广州、中山、佛山三城中心，家电产业非常发达，是中国著名家电产业示范城镇。

2.项目用地

  本项目用地于2006年改为商住性质，取得了编号“中府国用（2006）第020670号~02677号”的土地使用权证，使用权面积合计177,321平方米，用途为商住用地，使用权期限截至2073年5月25日。中山碧翠公司于2007年5月29日补缴了土地变性的全部出让金，金额4259万元。

3.项目进度

  项目总共建筑面积55.51平方米，分五期开发建设，其中一期、二期、四期已经开发并销售。三期、五期项目正在开发建设，目前资金缺口8亿元，为开发中山锦绣东方项目三期及其他相关各期的建设，中山碧翠及广物地产集团希望与我公司开展信托合作。

4.项目盈利预测

  根据项目公司销售预测，三期项目预计总销售收入为8.90亿元，预计实现净利润1.63万元，净利润率为18.40。

五、抵押物介绍

   1.基本情况

   由佛山市南海广百地产开发有限公司将其持有佛山市南海区里水镇里广路2号山海汇花园24套房地产提供抵押。抵押资产的用途包括地下车库、商业、酒店等。我公司作为第一顺位抵押权人，抵押物由我司聘请独立评估公司北京世诚嘉业房地产土地评估有限公司进行预评估，评估价值约为10.53亿元，完工价值为10.96亿元，该抵押资产将于本年（2017年）圣诞节前陆续营业。

   2.评估价值分析

   独立评估公司北京世诚嘉业房地产土地评估有限公司对抵押物资产进行预评估，详细资产见附件，抵押物评估价值为：

   按价值时点现状状态下评估总价为1,053,820,100.00元；按装修工程完工状态下评估总价为1,096,069,700.00元。

六、区域介绍—广东省中山市

   1.基本情况

   广东省中山市，古称香山，人杰地灵，名人辈出，是一代伟人孙中山先生的故乡。中山市是中国5个不设市辖区的地级市之一，位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里。中山常住人口314.23万，旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人。

   本项目位于中山市南头镇，属于粤港澳大湾区，深中通道建成通车后，深圳至中山行车时间压缩到半小时。便利的交通规划，与周边区域相比属于绝对价值洼地。去年以来，附近楼盘的价格也升值比较明显。本项目主力户型为去化比较快的投资型及刚需户型。与周边产品形成差异化竞争，且具有强劲竞争力。

   2.经济状况

   中山连续多年保持广东省第5的经济总量，并与顺德、南海、东莞一起被称为广东四小虎。2016年，全市生产总值3202.8亿元，比2011年增加超千亿，年均增长9.1%。人均生产总值9.95万元，是2011年的1.4倍，居珠三角前列。