第一还款来源：项目公司销售收入；

第二还款来源：担保人履行职责；

第三还款来源：处置质押物；

第四还款来源：劣后级补偿。

1.连带责任担保

  容大地产、云锦酒店、大正置业、荣帆建筑、大正开发及其实际控制人王彩玲夫妇及张逸龙（容大地产实际控制人）为新项目公司在贷款合同中所约定的债务承担连带责任担保责任。

2.股权质押

  容大地产将持有的项目公司剩余10%的股权质押于信托计划，中原信托占股90%。

3.土地抵押

  郑州瑞信房地产开发有限公司以取得的贾庄片区合村并城改造（一期）项目中国有土地使用权提供抵押担保，如项目办理预售证等证照需将抵押的土地进行解押，中原信托有权独立决定解押事宜。

4.结构化设计

  优先：劣后=2：1，结构化设计提供内部增信。

一、交易结构

二、融资方—郑州瑞信房地产开发有限公司

   1.基本情况

   郑州瑞信房地产开发有限公司成立于2016年12月，注册资本5000万元，容大地产持有10%股份，为大正集团开发郑州贾庄项目专门设立的项目公司。公司经营范围包括房地产开发与销售。

三、担保方—大正集团

   1.建筑板块

   河南荣帆建筑工程有限公司，成立于1996年，中华人民共和国房屋建筑工程施工总承包一级企业，市政总承包三级企业，公路工程施工总承包三级企业，是许昌市建筑业中成立较早，发展较快，经济技术实力雄厚的建筑企业。

   公司2014年总资产为5.7亿元，2015年总资产为7.8亿元，总资产整体呈现递增趋势。2014年公司所有者权益为4.3亿元，2015年所有者权益达到5.4亿元，公司所有者权益呈逐年递增趋势。2014年实现营业收入4.6亿元，2015年实现营业收入6亿元，公司经营盈利能力逐年增强。

   2.地产板块

   河南大正房地产开发有限公司，成立于2005 年7月，公司具有国家核准的房地产开发二级资质，可在全省范围内承建25万平方米及以下开发建设项目。公司除了使用自有资金，极少使用金融机构贷款，公司（整体）的资产负债率属于房地产行业内低水平。2013年以来，公司（整体）盈利能力稳定。

   许昌大正置业有限公司，成立于2011 年8月，2013-2015年公司总资产逐年上升，负债逐年下降，2016年总资产近15亿，负债不足1亿，净资产率近93%，表现出强健的偿债及担保实力，2013-2015年营业收入逐年递增，2015年达6亿元。

   3.酒店板块

   许昌大正云锦酒店有限公司，成立于2013年，主要资产包括温泉中心、客房中心、餐饮中心、游泳馆以及28栋独栋别墅。2015年全年营业收入为5639.86万元，全年实现营业利润1520.71万元。整体来看，公司发展较快，经营状况良好。云锦酒店共有标准间39间，泡池标间11间，泡池单间9间，套房7间，会议室2间。按照网上优惠价格，酒店客房满房计算，酒店客房日营业收入37148元，年客房收入最高可达1355.9万元。经走访，温泉酒店

入住率正常水平为满房的70%。目前公司名下有28栋可售独栋别墅，未来拟作二手房出让。

   4.总结

   交易对手实际控制人属于风险规避型，一直坚持稳健经营原则。可以看出大正开发、云锦酒店以及荣帆建筑对信托本息具有较好担保能力。

   综合考察大正集团偿付能力，将郑州、许昌两地项目及其他经营收入汇总，同时给与许昌项目整体价格下浮30%的压力，郑州项目按照上文双边压力测试的度量进行汇总,测试期间为2016年第四季度-2018年底，测试结果如下：

   荣帆建筑按照每年净利润5000万测算，云锦酒店按照每年净利润1300万测算，实际控制人应收现金为应收碧桂园项目公司股权投资款，待今年年底明年年初碧桂园别墅项目1期交房完成后，还有股权分红，该部分暂不计入统计。因此，可以看出，大正集团整体经济实力较强，对信托本息有较好覆盖能力。

四、底层项目概况

   1.基本情况

   本项目坐落区域东至西四环路、西至绕城高速公路、北至连霍高速公路、南至科学大道用地，总面积约为35平方公里。项目周边汇集了郑州大学、河南工业大学等省内高校，以及高新区实验中学、外国语学校等省内顶级中学。周边楼盘较多，对面即是万科城，生活配套较为成熟。交通便利，紧邻郑州绕城高速，快速对接联动全国南北的京港澳高速。

   2.还款来源

   考虑到信托期限内项目二期也会启动（预计二期将在明年上半年拿地）。因此这里不单独分析一期现金流情况，而是考虑贾庄一期、二期整体的现金流，测算期限截止到2018年底。假设截止2018年12月31日项目不会再发生新的融资，且本期信托到期日为2018年12月31日。

   因为用资项目跟二期项目有时间差并且二期会因一期的带动价格上涨，因此价格分别设定为：

  一期：假定高层销售均价1万元/㎡，洋房均价1.5万元/㎡，车位10万/个，底商1.2万元/㎡。并假定各类型销售比例如下：

  二期：假定高层销售均价1.2万元/㎡，洋房均价1.9万元/㎡，车位10万/个，车位10万/个，底商1.2万元/㎡。并假定各类型销售比例如下：

   3.压力测试

  （1）单边压力测试：假定销售价格下浮25%，即1期高层7500元/㎡，洋房1.13万元/㎡，商铺1.35万元/㎡，车库7.5万元/个。2 期高层9000元/㎡，洋房1.43万元/㎡，车库7.5万/个，商铺1.35万元/㎡。则现金流测算摘要情况如下：当销售价格下降25%时，高层和洋房的价格已经在该区域具有足够的吸引力来支撑销售量。截止2018 年底，扣除了信托本息外，项目净现金流量为1亿余元。

  （2）双边压力测试：假定销售量整体下降10%，销售价格下降15%，即，高层8500元/㎡；洋房1.28万元/㎡，商铺1.53万元/㎡，车位8.5万/个。当销售价格下浮15%，销售量下浮10%，贾庄改造项目除了信托本息外，还能有较好正现金流。

  （3）项目临界点分析：假如融资期限为15个月，当价格销量下浮10%，价格下浮21%的时候接近项目收支临界点，此时净现金流为5720万元。零界点的销售价格如下：

   当价格下浮21%，项目在高新区已经近乎是最低价楼盘，销量毋庸置疑。

五、区域介绍

   1.郑州市

 （1）基本情况

   郑州是河南省会，1928年3月建市，现辖6区5市1县 (其中，巩义为河南省直管县行政体制改革试点市）及郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区。

 （2）经济状况

   郑州GDP近12年来保持平稳增长态势，2015年郑州经济增长领跑全省，主要经济指标占全省的比重（首位度）稳步提高，以占全省4.4%的土地面积和8.9%的人口，创造了全省近20%的经济总量和近1/3的财政收入。

   2015年，全国生产总值超5千亿的城市已达34个，郑州以7315.2亿元名列全国288个低级以上城市第18位，超越沈阳，比上年前移1位。

   2.高新区

   郑州国家高新技术产业开发区位于郑州市城区西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北邻连霍高速公路， 距新建郑州国际航空港30公里，对外交通条件优越。是河南省郑州市发展高新技术产业的核心区域。