本基金以收益权转让形式最终投资于枣庄棚改项目。

第一还款来源：人民政府作为主体以合同形式确认回购；

第二还款来源：项目方枣庄市和凤置业有限公司经营性收入；

第三还款来源：上海中和世纪贸易发展中心对差额补足承担连带保证责任。

1.政府协议回购

  人民政府作为主体以合同形式确认回购。

2.股权质押

  项目主体公司100%股权质押。

3.国企连带保证

  上海中和世纪贸易发展中心对差额补足承担连带保证责任，隶属国务院发展研究中心市场研究所，根据近一期合并报表资产总额已超100亿。

4.央企2倍应收担保

  出票人为央企，主体评级为AA，质押率为票面金额50%，质押率项下对本次交易总额100%覆盖。

一、交易结构

项目方—枣庄市和凤置业有限公司

1.基本情况 

  枣庄市和凤置业有限公司成立于2014年9月19日，注册资本5000万元。公司经营范围：房地产开发；物业管理；园林景观工程施工；盆景、花卉出租；建筑装饰工程施工；化学产品（不含危险品）、机电设备、办公用品、五金交电、装饰材料、电子产品销售。

担保方—上海中和世纪贸易发展中心

1.基本情况

  上海中和世纪贸易发展中心成立于2014年12月，注册资本1亿元。公司经营范围：实业投资，资产管理，建筑材料、金属材料、五金交电、机电产品、机械设备、汽摩配件、机械设备、电线电缆等。公司隶属国务院发展研究中心市场研究所，是经国家工商总局核准登记的国有企业。

项目标的—枣庄棚改项目

1.项目名称：枣庄市峄城区徐楼片区棚户区改造工程（濠江花园）

2.项目位置：项目位于峄城区城区的核心位置，东侧为沙河景观带，南侧为承水路，西侧为中兴大道，北侧为檀山路。

3.项目面积

  该项目处于枣庄市境内，占地面积46.2万平方米，总建筑面积65.6万平方米。其中，地上建筑面积64.1万平方米，包括，住宅面积43.3万平方米（安置房15万方）、商业面积11.6万平方米、社区公共服务用房面积2.6万平方米、地上储藏室面积6.5万平方米，地下车库1.5万平方米。

4.项目规划

  一期工程项目占地9.9万平米，安置房5.2万平方米、商业面积1.1万平方米、社区公共服务用房面积336平方米、地上储藏室面积1.4万平方米，地下车库9728.67平方米。

5.投入计划

  经估算，项目总投资人民币19.1亿元，分三期投入，第一期投入40%、第二期投入30%、第三期投入30%。资金来源为企业自筹资金、银行贷款和销售再投入。其中，企业自筹资本金5.4亿元（占项目总投资的28.33%），银行贷款10亿元（占项目总投资的52.22％），预销售再投入3.7亿元（占项目总投资的19.45%）。

6.利润估算

（1）财务内部收益率：项目投资的财务内部收益率为税前20.77%，税后18.41%。 税后项目资本金财务内部收益率为27.13%。

（2）财务净现值（Ic＝12%）：项目投资财务净现值为税前2.08亿元，税后1.46亿元。税后项目资本金财务净现值9087.74万元。

（3）投资回收期：项目投资税前回收期为4.11年，项目投资税后回收期为4.12年。项目资本金投资税后回收期为2.95年。

（4）投资利润率：投资利润率＝23.41%，项目资本金净利润率＝82.64％。

7.工程进度

  目前，项目一期主体工程已基本完工，均为政府安置建筑，正进行能耗评估与环境评估，结束上述流程后即可申领回购款。预计到2018年中第一笔政府回购款预计8900万将到位（61853.7㎡×回购价3200元/每平米×预留10%质保金×结顶付款50%），外加项目自身的商业地产销售回款，基本能覆盖本融资额度，故第一还款来源充分。

区域介绍—枣庄市

1.基本情况

  枣庄市总面积4563平方公里，辖6个县（市、区），64个乡（镇、街道），2485个村（社区）。年末全市户籍总人口396万人，人口自然增长率5.72‰。全年实现生产总值1830.63亿元，比上年增长10.1%。

2.财政状况

  全社会固定资产投资1238.20亿元，公共财政预算收入130.72亿元，公共财政预算支出207.80亿元。年末金融机构本外币各项存款余额1249.85亿元，其中个人储蓄存款余额801.99亿元。