渤海xintuo上海城隍庙
业绩比较基准
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100 万
起投金额
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24 月
投资期限
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工商企业
投资方向
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渤海xintuo
发行机构
项目位于上海外滩附近,地理位置优越;上海城隍庙商圈房产抵押(14.55亿)+项目公司100%股权质押;担保方实力强大,资产结构合理,履约能力强。
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基本信息
产品全称 | 渤海xintuo·上海城隍庙福民商厦项目集合资金xintuo计划 | ||
募集状态 | 售罄 | ||
起投金额 | 100万 | ||
最低追加金额 | -- | ||
投资期限 | 24月 | ||
投资方向 | 工商企业 | ||
业绩比较基准 | 7.50% | ||
业绩详情说明 | 100万-300万 7.0%/年 300万-3000万 7.2%/年 3000万及以上 7.5%/年 按季付息 |
||
付息方式 | 按季付息 | ||
募集规模 | 6亿 | ||
发行机构 | 渤海xintuo | ||
托管银行 | -- | ||
项目所在地 | 其他 | ||
募集账户 | -- |
资金投向
归还金融机构贷款、关联借款及公司日常运营等。
还款来源
第一还款来源:银行经营性物业贷置换;
第二还款来源:目标项目租金收入;
第三还款来源:集团经营性收入。
风险控制
1.房产抵押
福民商厦项目上海鹏丽投资管理有限公司持有的房地产权证【沪房地黄字(2009)第002356号】(目前兴业租赁持有)及上海亦隆置业发展有限公司持有的房地产权证【沪房地黄字(2014)第001225号】作抵押担保。
2.股权质押
项目公司100%股权质押;上海亦隆置业发展有限公司100%股权质押。
3.保证担保
由上海亦隆置业发展有限公司及其股东李烨东、北京光耀东方投资管理有限公司、实际控制人李贵杰先生提供无限连带责任担保。
4.资金监管
1)借款人在指定银行开立资金监管专户,项目经营收入全部归集入资金监管专户,只能用于项目的日常运营管理及偿还贷款本息。
2)成立贷款监管账户,贷款发放后进行资金用途监管,优先用于偿还兴业租赁融资租赁款项,其余用于归还关联方借款及日常经营。
其他说明
一、交易结构
二、融资方-上海鹏丽投资管理有限公司
1.基本情况
上海鹏丽投资管理有限公司成立于2009年5月,注册资本1.235亿元,是北京光耀东方集团在上海控股的子公司。公司经营范围:投资管理及投资咨询(除股权投资和股权投资管理),企业管理及咨询,自有房屋出租,物业管理。
2.财务状况
截至2017年3月31日,公司总资产为12.36亿元,负债合计8.81亿元,所有者权益合计3.55亿元。2016年度,公司实现主营业务收入7478.09万元,净利润4651万元。
三、担保方-上海亦隆置业发展有限公司
1.基本情况
上海亦隆置业发展有限公司成立于2004年12月,注册资本5000万,主要经营范围为房地产开发及经营、物业管理。
2.财务状况
截至2017年3月31日,公司总资产为5.85亿元,负债合计2.86亿元,所有者权益合计2.99亿元。
四、担保方-北京光耀东方投资管理有限公司
1.基本情况
北京光耀东方投资管理有限公司成立于2009年11月,注册资本2000万,是北京光耀东方集团旗下用于投资并购商业地产的管理公司,隶属于北京光耀东方集团并由该集团实际控制。光耀投资直接持有的项目为北京光耀东方中心项目,间接控制运作的项目有山东聊城的新东方名人苑项目、新东方国际项目、新东方龙湾项目等。
2.财务状况
截至2017年3月31日,公司总资产为64.64亿元,负债合计16.76亿元,所有者权益合计47.88亿元。2016年度,公司实现主营业务收入9.05亿元,净利润3.06亿元。
五、担保人-李贵杰、李烨东
1.基本情况
李贵杰,光耀东方集团的创始人李贵斌的弟弟,现任集团董事长兼总裁。李贵杰先生历任山东省聊城市冠县农村信用联社副主任、主任,阳谷县农村信用联社主任,高级经济师。经过二十余年的从业历练,在金融业务、资本运营、企业整体战略、管理及业务发展等方面积累了丰富的成功经验,具备高超的金融行业专业管理和资本运作技能。
李烨东为光耀东方集团的创始人李贵斌之子,为上海亦隆置业发展有限公司100%控股股东。
六、项目介绍-福民商厦项目
福民商厦项目地处上海市黄浦区福佑路223号,属于豫园商圈。项目位于上海老城的核心,东起中华路、北起人民路、西至河南中路,东至复兴中路,周边交通便利。商圈北部为人民广场商圈,西部为淮海路商圈,南部为世博园区,区域内还有近日刚刚奠基的位于人民路的万科集团在建项目。项目与上海外滩新地标外滩SOHO隔路相望,距豫园地铁站600米,距上海外滩步行700米,地理位置十分优越。
企业根据运营情况将项目分为一期、二期,其中一期为正在运营的福民商厦,二期为待拆迁地块:
项目一期:福民商厦整合了豫园商圈中经营文化用品礼品批发项目的商户,定位明确为中低档批发市场,与该区域的其它市场相互错位和弥补。目前负一、二层和地上一至六层均正常运营,基本是满租状态。该项目负一、负二和地上一层至四层年租赁收益7500万元左右,五层和六层于2016年11月份正式运营,目前整个项目年租赁收益预计可达到8500万元左右。
项目二期:整体规划定位与一期类似。根据当地最新发展规划,大豫园商圈临近外滩,地理位置优越,为上海市下一阶段重点发展的区域之一,本项目二期开发规划尚未完全确定,目前企业正在与上海市相关规划部门进一步协商确定中。
七、抵押物情况分析
抵押物为福民商厦一期及二期地块,由鹏丽投资及亦隆置业共同持有,鹏丽公司拥有福民商厦占地面积为4408m2的土地使用权,总建筑面积为13064.08m2的房屋产权,目前由于融资租赁业务均已过户给兴业租赁。亦隆公司拥有福民商厦占地面积为3456m2的土地使用权,总建筑面积为2738.66m2的房屋产权。
估价对象在价值时点2016年7月23日的房地产市场价值预评估价值14.55亿元,商业物业及土地评估结果列示如下:
八、区域介绍
1.黄浦区简介
黄浦区位于上海市中心,东和南隔黄浦江与浦东新区相望,西与静安区接壤,北以苏洲河为界,与虹口区、闸北区为邻,是全国闻名的商贸购物中心。
2.豫园商圈简介
豫园商圈是上海最繁华的旅游景点之一,同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售等行业的龙头老大。1)豫园商圈是全国知名的商业老品牌,有极大的影响力和知名度,商圈发展相对成熟,且已形成了自己独特的商品及经营优势。2)豫园商圈为典型的旅游商圈,商圈年游客量达8000万人次,客流量非常充足。目前,豫园经营较好的商铺(一间不到7㎡的小店)月营业额高达5万元。3)轨道交通10号线将豫园商圈与淮海商圈、南京路商圈串联起来,必将带来更为丰富的消费群体。
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项目成立后,发行机构一般在2个月左右制作完成客户业绩确认函,我们会及时将确认函寄送给您。
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