信托资金用于安徽省重点棚户区改造项目——宿州党校棚户区改造的开发建设。

第一还款来源：安置房部分对应的土地返还款3.178亿。
第二还款来源：商品房部分的销售收入（项目全部可售为非住宅物业，住宅部分全部为回迁房，预计可销售回笼总额约22.80亿元，目前已售面积7.6万平方米，占可售面积比例为36%，产生收入8.85亿元，剩余未销售回笼额约13.95亿元）。
第三还款来源：宿州城投和国购投资的营业收入。

1.在建工程抵押
    提供评估价值为105,319万元在建工程抵押，抵押率不超过57%。
2.连带担保
    国购投资有限责任公司提供无限连带责任保证担保。
    宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司提供无限连带责任保证担保。
    国购投资实际控制人为袁启宏、胡玉兰夫妇提供无限连带责任保证担保。
3.资金归集
    设置资金归集条款，各信托单位到期前三个月按照20%、30%、50%的比例提前归集信托本息。

交易结构

项目公司—国购宿迁广场商业投资有限公司
    1.基本情况
    国购宿迁广场商业投资有限公司成立于2013年10月，注册资本1亿，是国购投资有限公司旗下公司，主营业务为商业项目投资及运营管理，房地产开发。宿州国购系具体开发宿州党校及周边棚户区改造项目而成立的项目公司，具备房地产开发二级资质。
    2.财务状况
    截止2017年3月，公司资产达9.17亿，所有者权益达2.21亿，2016年实现营业收入1.61亿。

担保方1—宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司

     1.基本情况
    宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司成立于2002年4月，注册资本10.84亿，宿州城投为宿州市人民政府独资公司，公司性质界定为直属市政府领导并经市政府授权经营的国有独资公司；公司定位为市政府经营城市的载体，城市基础设施投资、筹资、融资的平台，城市建设资金运作的主渠道直属市政府领导，是市级综合性投融资平台。
    2.财务状况
    截止2017年9月，公司总资产556.37亿，负债率50.58%，发债主体评级AA，发行债券评级为AAA，融资具有较大的优势，主营业务收入以市政基础设施建设收入为主，2017年实现营业收入33.34亿，净利润8.17亿。

担保方2—国购投资有限公司

    1.基本情况
    国购投资有限公司成立于2010年5月，注册资本2.5亿，是一家以医疗教育、智能制造、产业地产、现代金融四大产业板块为主体的综合性、国际化的企业集团，公司拥有控股和全资一级子公司14家，在职员工4000多人。国购投资有限公司连续多年蝉联“中国房地产开发企业100强”，2018年位列第69位，安徽省第一。
    2.财务状况
    截止2017年末，公司总资产447.91亿，净资114.83亿，负债率74.36%；公司2016年累计发行公司债20亿，经联合信用评级有限公司评估，该债券信用等级为AA，公司主体信用评级为AA。

担保人
    袁启宏、胡玉兰分别持有国购投资99.60%和0.40%股权，是国购投资的实际控制人。
    袁启宏，男，汉族，1970年7月出生，安徽宣城人，无党派人士，研究生学历。曾任海南三佳实业投资公司副总经理，合肥华源物业发展有限责任公司董事长，安徽国购投资管理有限公司监事。现任国购投资董事长、总经理。十一届省人大代表，省工商联直属商会常务副会长，合肥市蜀山区政协副主席，区工商联主席。
    袁启宏间接控股A股上市公司司尔特（股票代码:002538），持股比例为26%。目前，司尔特流通市值为66亿元，袁启宏持有其股票价值约为17.16亿元；参股安凯客车（000868）东陵国际（000893）持股均超过5%。

项目概况
    项目背景：本项目已纳入安徽省重点棚户区改造项目，截至目前已经完成前期土地招拍挂，项目四证齐全，部分楼盘取得预售证。项目建成后，其中安置房部分由政府通过土地款返还形式进行回购，剩余商业部分对外销售，同时引入宿州市最大的地级市级平台公司宿州城投提供连带责任担保，本次保证担保已履行宿州市级主管部门必要审批程序。
    项目区位：位于宿州市汴河中路与东昌路交口东北角，处于宿州市正中心，项目所属商圈为市级商业中心，周边商业环境发达，包括商之都、家乐福、大润发、苏宁、金饰店、二中广场、学校林立，商业、办公、休闲、娱乐一体化，地理位置非常优越。
    项目建筑业态：项目建设内容包括3栋住宅楼（全部为回迁房）、6栋商住楼、5栋办公楼（A、B、C、D、E）、一块集中商业区和相关楼层的地下车库，占地面积126.6亩，规划面积37.5万平方米，预计总投资25亿元（25亿元为拿地时规划数据，实际计划投资金额以最终测算为准）。
    项目开发进度：

   项目敏感性分析：

经过压力测试，融资人只销售剩余未售面积的60%时，价格降价至9折即可覆盖我司本息；融资人降价至6折时，只需销售剩余未售面积的90%即可覆盖我司本息。从压力测试的结果来看，本项目抗风险的能力很强，还款来源有保障。

抵押物分析
    融资方为本项目提供在建工程抵押（包含国有土地使用权价值），该在建工程即本次用款项目，评估价值为10.53亿元（备案总价值为13.95亿元），抵押物基本情况如下表：

投后管理方案
    1、宿州市国资委及宿州市法制办为此次担保出具了审查确认文件。国购投资与宿州城投签订了股权质押合同，进行反担保。宿州城投、融资方和银行签订了三方监管协议，对本次贷款资金进行监管，防止资金挪用。
    2、（1）抵押物保证金归集：项目方需要销售抵押在建工程时，项目方按照约定向监管账户（项目方接受本次信托贷款的监管账户）缴纳不低于拟售的在建工程对应的销售额本息合计的50%的保证金后，资金方同意给予解除该部分在建工程抵押用于销售，解压保证金缴纳达5000万元以上，企业可选择将保证金用于提前还款。（2）还款本息归集方案：自信托计划第N期到期日前两个月的5个工作日内、到期日前一个月的5个工作日内，到期日前的5个工作日三个时间节点，分别归集第N笔信托贷款本金总金额的20%、30%、50%（即剩余该期本金总金额）。