向前海光信发放信托贷款，用于并购深圳市世纪文化创意有限公司51%股权；并购梓盛发房地产公司90%股权；并购梓盛发实业集团公司5%股权。其他资金以前海光信作为上述三家公司股东后发放股东借款。最终资金用于福田沙尾城市更新项目。

第一还款来源：项目后期其他金融机构的再融资。
第二还款来源：项目的开发建设销售回款。

1.股权过户及质押
    前海光信（光大信托关联公司）以信托贷款资金并购购深圳市世纪文化创意有限公司51%股权，剩余49%股权质押信托；收购梓盛发房地产公司90%股权，剩余10%股权质押信托；并购梓盛发实业集团公司5%股权。
2.土地抵押
    （1）现成土地抵押：开发商龙岗项目现成土地抵押（预估15亿价值）。
    （2）追加土地抵押：深圳福田沙尾项目公司（梓盛发房地产）持有地块新土地证办理完毕后追加抵押。
3.连带担保
    实际控制人李吟发及梓盛发集团就信托贷款承担无限连带担保责任。
4.账户监管
    信托对科铭梓盛发集团、世纪文化、梓盛发房地产3家公司的所有账户进行监管，确保信托资金流向。
5.驻派董事
    信托向梓盛发集团、世纪文化、梓盛发房地产派驻各2名董事，控制3家项目公司证、章、照，确保信托能完全控制项目公司及集团公司。

交易结构

信托贷款申请方-深圳前海光信创新并购投资有限公司
    深圳前海光信创新并购投资有限公司成立于2017年1月，注册资本1000万，经营范围：创业投资；企业并购咨询、投资咨询、投资顾问（以上均不含限制项目）；财务咨询；财务顾问；经济信息咨询；企业管理咨询；投资兴办实业（具体项目另行申报）。深圳前海光信创新并购投资有限公司系光大信托全资子公司，专项用于并购优质项目，完成财产增值保值等。

合作方-深圳市梓盛发实业集团有限公司
    1.基本情况
    深圳市梓盛发实业集团有限公司成立于1999年2月，注册资本1.28亿，经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；从事罗湖区H127-0040地块的房地产开发经营业务；从事龙岗区G04410-0302地块的房地产开发经营业务。
    2000年，开发莲塘桐景花园，创造了入伙前销售率达100%的佳绩；
    2003年，承包经营深圳市富丽华大酒店（2015年5月到期，不再经营）；
    2004年，成立深圳市华美嘉酒店管理有限公司，2008年建设并运营华美嘉酒店用品配送中心（目前整体出租给客户经营红木市场）；
    2005年，建设经营世纪工艺品文化广场（现为深圳文化创意产业园）；2006年，投资建设深圳市“粤信百分百创意城”项目；
    2009年，成立河源东江源温泉度假村有限公司，投资建设温泉旅游渡假村项目一期；
    2011年，“粤信百分百创意城”列入深圳市二十个重大建设项目之一，自2013年起成为每年“文博会分会场”；
    2011、2012，深圳文化创意园区连续获得文博会一等奖，自运营起成为历届“文博会”主要分会场。
    2013年，投资开发位于深圳市龙岗区下李朗社区的“梓盛发创意新城”旧改项目，开始洽谈、筹备深圳市龙岗区白泥坑等旧改项目。
    2.财务数据
    深圳市梓盛发实业集团有限公司2016年底资产81亿，负债44亿，净资产37亿。现其持有深圳城市更新项目7个（含沙尾项目），分别集中于宝安中心区附近、福田中心区附近、龙岗中心区附近。该些城市更新类项目未来销售回款预计2000亿左右，税后净利润预估800亿。

并购标的之一深圳市世纪文化创意有限公司（沙尾项目公司）
    1.基本情况
    深圳市世纪文化创意有限公司成立于2006年2月，注册资本4080万，深圳市世纪文化创意有限公司持有并管理运作深圳文化创意园。深圳文化创意园位于深圳市福田区新洲路与福强路交汇处，由原沙尾工业区厂房整体改造而成，占地6万平方米，总建筑规模近20万平方米，是深圳中心区最大的综合性文化产业集聚区。在市区政府及相关部门的大力支持下，经过8年的快速发展，凭借独特的资源优势、鲜明的产业特色、良好的发展环境，深圳文化创意园已成为集文化产业的原创研发、展示、交易及配套服务为一体的高端文化创意园区。
    2.财务数据
    截止到2017年4月底，公司总资产达12.25亿，所有者权益9.57亿。2016年公司实现营业收入2.5亿，净利润1.58亿。

并购标的之二深圳市梓盛发房地产开发有限公司
    1.基本情况
    深圳市梓盛发房地产开发有限公司成立于2013年8月，注册资本1.08亿，深圳市梓盛发房地产开发有限公司作为梓盛发集团项下的子公司，主要承载沙尾村城市更新项目，作为该沙尾城市更新项目公司。
    2.财务数据
    截止到2017年4月底，公司总资产达4260万，所有者权益达2160万。

投资标的-沙尾村旧改项目
    投资标的位于深圳市福田区新洲路与福强路交汇处，沙尾地铁站旁，属深圳最中心区中心附近位置，距离福田区政府1公里，距离福田CBD2公里，距离福田口岸2.8公里，距离深圳市政府3公里，项目周边轨道交通已经非常便利，地铁3号线、地铁7号线与项目近在百米，地铁1号线、地铁9号线距离项目也分别只有1.7公里左右。区位位置十分明显。

    
    投资标的总占地面积7.4万㎡，规划容积率15，建设面积139万㎡。其中，住宅36.1万㎡；商业21万㎡；商务公寓36.7万㎡；办公15.7万㎡；保障性住房2.5万㎡及其他政府回购配套面积等。

    沙尾项目一期预计2018年12月开发建设，按照住宅8.2万/平米，商业13万/平米，商务公寓8万/平米，办公9万/平米测算，销售收入共计为575亿，税前利润总额为384亿，税前投资利润率为201%。