深圳市光明新区东周柑山区城市更新项目。基金以股东借款或委贷方式借款给项目公司，资金用途

包括但不限于项目前期费用、拆迁安置、补交地价等。

第一还款来源：如保利地产优先收购项目公司股权，项目方同意项目公司股权转让所得优先偿还基金借款本息；

第二还款来源：若保利地产放弃收购项目公司股权，基金根据项目情况引入合适的品牌地产商与项目方签订《项目收购协议》，约定品牌地产商在项目立项后以约定价格收购项目公司不低于51%的股权，项目方同意项目公司股权转让所得优先偿还基金借款本息；

第三还款来源：若保利地产或其他品牌地产商未收购项目公司股权，基金本息通过后期金融机构贷款（如拆迁贷、开发贷款等）置换退出，或通过项目后期销售回款实现基金退出。

1.“股权+债权”

  基金通过“股权+债权”的方式进行操作，受让项目公司20%股权，其余资金以股东借款或委贷方式借款给项目公司，根据项目的进度和申报审批情况分期分批发放，具体以借款协议约定为准。

2.股权质押

  项目公司100%的股权质押，为本次基金融资本金提供担保。

3.土地使用权抵押

  项目公司在取得项目土地使用权之后，将土地使用权抵押给基金或指定的委贷银行。

4.公司担保

  深圳市巍然投资控股集团有限公司以所持有巍然房地产49%股权的深圳沙井上寮项目的权益为本基金融资提供担保。

5.连带担保

  项目各方及实际控制人为项目公司按约定偿还基金本息并提供不可撤销连带责任担保。

6.基金监管

  基金向项目公司委派董事，对重大事项均享有一票否决权，并派驻现场监管人员，对项目实行全面监管。

产品结构

项目概况

项目名称：东周柑山区项目

项目地址：深圳光明新区

项目现状：项目北邻光明大街，项目拆迁用地面积约15万㎡（地上建筑物信息已基本核查完毕），现状为工业厂房及居民住宅，范围内土地权利人为工厂（部分港台资）、民用住宅、光明集团、东周居委会，共8个工业大户及150户民宅，现有建筑容积率1.3。

管理人-中证鼎锋投资基金管理有限公司

   1.基本情况

   中证鼎锋投资基金管理有限公司由中信证券发起设立，借助中证城市发展在融通金融与地产的全面资源优势，以及上海鼎锋资产的专业投研体系而设立的一家创新型基金公司。旨在加强金融与房地产业务融合，建立以市场为导向，以整合资源为手段，以提高资源配置效率为目的，向客户提供城市建设发展中相关领域的境内外融资、投资顾问、资产管理等一体化专业服务。

   公司依托中信的品牌优势，强化中信地产、中信证券、中信银行、中信基金、中信信托、信诚保险和中信国际的业务协同，公司核心团队以中信地产、中信证券为主，并吸引了一批来自招商、中海、碧桂园、保利等地产专业人士，形成了一支具有丰富的房地产开发和资本运作经验、创新能力强的优秀人才队伍，着力于最大限度发现价值、捕捉投资机会，与每一客户实现合作共赢。

区域介绍

   1.简介

   光明新区是深圳连接珠三角城市群的重要门户，新区生态环境良好，土地储备丰富，是深圳最具发展潜力的地区。项目位于光明新区光明中心区，将是新区重点发展区域，为其他产业区域特别是高新片区提供配套服务。